A Lei 8.245/91 rege a matéria relativa ás locações urbanas, sejam elas para moradia ou comerciais.
Os contratos de locação podem ser escritos ou verbais, mas se recomenda, para garantia de ambas as partes (locador e locatário) que sejam por escrito.
Quando há uma locação de imóvel, é bastante comum a exigência de algum tipo de garantia. Para que servem? Para assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino no decorrer da locação.
O artigo 37 da lei acima prevê as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador, quais sejam:
- a) Caução: que pode ser dada em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Entretanto, o mais comum é que seja em dinheiro, equivalente a 3(três) meses o valor do aluguel.
- b) Fiança: é uma garantia pessoal, segundo a qual um terceiro garante, baseada em seu patrimônio pessoal, o cumprimento das obrigações do inquilino. Nessa modalidade, a garantia está limitada ao patrimônio do fiador.
- c) Seguro Fiança: é o tipo de garantia mais eficiente, mas, por outro lado, a mais onerosa para o inquilino, pois ele deverá contratar uma seguradora para garantir suas obrigações no contrato de locação. Ou seja, caso o locatário deixe de honrar os deveres do contrato a seguradora indenizará o locador nos limites da apólice contratada.
- d) Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento: é a mais sofisticada das garantias e ao mesmo tempo a menos utilizada também. Em caso de inadimplemento do locatário, o locador exigirá a transferência das quotas do fundo de investimento a seu favor, estando a garantia limitada ao valor das quotas do fundo adequado ás variações do mercado de investimentos..
De qualquer forma, é importante mencionar que não se pode exigir mais de um tipo de garantia para o mesmo contrato de locação. E o tipo deve ser escolhido a fim de melhor atender o interesse das partes envolvidas (locador e locatário).
É possível fazer um contrato de locação imobiliária sem garantias? Sim, também é possível. Entretanto, o locador, por outro lado, pode exigir que se antecipe, o pagamento do aluguel para o mês vincendo, diferentemente dos contratos com garantia, em que o vencimento dos aluguéis se dará no mês subsequente a ocupação do imóvel.
Além disso, o locador poderá obter liminar de desocupação do imóvel, antecipando a retomada do imóvel logo no início do processo de despejo. O que não ocorre com um contrato com algum tipo de garantia, em que a retomada do imóvel somente irá ocorrer ao final do processo.
Assim, determinar a melhor forma de se firmar um contrato de locação não é uma tarefa simples, e deve sempre contar com a análise criteriosa de um advogado especialista que analisará os interesses e os riscos do negócio, dentro da legislação e do que vem decidindo os Tribunais.
Colaboração: Dra. Mara Ruth Ferraz Ottoni, advogada e especialista em Processo Civil, pela PUC-MG, orientadora do Núcleo de Prática Jurídica da Faculdade Projeção, sócia e proprietária do escritório NCFerraz Advocacia Especializada, em Sobradinho-DF.
