Muito comum no dia a dia a pessoa comprar uma casa ou um apartamento já usado. Entretanto, alguns cuidados devem ser tomados, principalmente relativos a débitos deixados pelo antigo proprietário.

Por exemplo, Pedro compra a casa de Daniel. Pedro todo satisfeito vai morar lá. E, já morando na casa nova, descobre que Daniel deixou um débito de 2 meses na conta de água, com a Concessionária.

A Concessionária, então, ingressa com uma ação de cobrança contra Pedro, alegando que, como ele é o novo proprietário, passou também a ser o novo devedor, entendo tratar-se da chamada obrigação “propter rem”.

E agora? Agiu corretamente a Concessionária?

NÃO. O débito de água é de natureza pessoal, não se vinculando ao imóvel, e, portanto, não se trata de obrigação “propter rem”.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu isso em inúmeras oportunidades, considerando que uma pessoa não pode ser responsabilizada pela dívida no fornecimento de água para outra pessoa.

A regra é a mesma para o fornecimento de energia elétrica, de telefone fixo ou TV a cabo. Assim, no caso em análise, Pedro, quando for citado pela Justiça, deverá se defender alegando regras do Código de Defesa do Consumidor, bem como alegar ilegitimidade passiva, ou seja, não é a pessoa que deve responder perante a Concessionária.

Situação diferente é quando a dívida for considerada “propter rem”, ou seja, quando a obrigação se vincula a uma coisa, acompanhando-a.

Se a obrigação é “propter rem”, a pessoa assume uma prestação (obrigação de dar, fazer ou não fazer) em razão da aquisição de um direito real.

Como assim?

Pedro compra a casa de Daniel. E assim, pelo simples fato de ser o novo proprietário, passa também a ser devedor do IPTU relativo àquela casa, ainda que o débito anterior à compra.

Outro exemplo de obrigações “propter rem” são as taxas condominiais. Caso o imóvel esteja localizado em um condomínio, e o antigo proprietário tenha deixado taxas em atraso, o novo proprietário será responsável por ela…

(*) Dra. Mara Ruth Ferraz Ottoni, advogada e especialista em Processo Civil, pela PUC-MG, sócia do escritório NCFerraz Advocacia Especializada, em Sobradinho-DF / Colaboração ao Blog & Portal do Jornal de Sobradinho